真正要“真金白银”的砸巨资，去投资一个大项目，就不是一点小聪明的取巧之举，就能够济事的。

比如按照吴瑕已经找专业人士初步出的“设计图纸”，沿街长达25公里的街道，两边都建5层的商铺，那就有5公里的商铺面积了。

商铺只设5层，是出于提升每层商铺的高度的考虑。

现在的流行设计：底下第一层商铺，就达到55到6米的高度。也就是俗称的“买一楼得两层”。

这样的商铺设计，非常利于后期的商铺销售。

5层商铺的总高度，其实比传统的自建房的8层还要高。

另外，按照“容积率”及视觉美感各方面的综合考量，这长达5公里的两排商铺之中，大约每隔100米建一栋电梯高楼。那么5公里的沿街两边的商铺总长度，可以建造30栋电梯高层（毕竟每栋高楼也需要有自己的占地面积的，不可能隔100米建一栋，5公里就得出50栋高楼的公式计算数字）。

一栋电梯高层的占地面积，不算太大，大约只能在2亩左右。因而每建这样的1栋楼盘，大约成本在5000万左右。

当然，这是以30层左右的电梯高楼来计算。如果层数再多，成本肯定就不止这个数。因为按照国内的标准，超过100米的高楼，就算作“超高建筑”。超高建筑必须有“避难层”，还得符合更高的安全建筑标准。这导致“超高建筑”的建楼成本大增。一般开发商盖电梯楼，都会控制在100米以内。也就是33楼以内。

梁腾计划盖的30栋高楼，每栋都控制在100以内。每栋成本控制在5000万。

30栋，全部开发建好，那就需要15个亿。

这还不包括底下5层的沿街商铺。那些至少得投资5个亿。

所以全部5公里的两侧商铺及楼盘，全部搞好，最少需要投入20亿。

更改了方案，设计成商铺加高楼的设计，投资就是这么大。

如果那30栋电梯高楼，设计成50几层的超高建筑，成本最少要翻一番。

前面说过的，高层建筑超过百米之后（也就是33层以），建筑成本就会出现大幅度提高。一般实力不够的开发商，也不敢叫设计师设计50层的超高建筑。

假如，商铺5层，建30栋电梯高楼，每栋50层高，预算投资直接突破35亿。

梁腾现在也拿不出30亿。

这个商业项目，完全可以采取“预售”的方式来进行。

预售可以快速回笼资金，起码能有5到6个亿。

但那预售一般需要你的建筑盖到7层以，才能拿到“预售证”。所以只能当成后续的资产注入，一开始建造商业街及楼盘时，不能考虑去进行“预售”。

不过话说回来，梁腾需要准备的30多亿，也不需要一次投入。

如果预计工期是10年，那这30多亿就分10年来投资，每年投资35亿左右。如果工期是5年，那这35亿就分5年投入，每年投资7亿这样子。反正总投资额要达到35亿。

梁腾跟吴瑕反复商讨过了。

最后还是拍板决定，那30栋电梯高楼建它50层。也就是跟“王者大厦”的高度齐平。

电梯高楼的总数，最后定在30栋，梁腾觉得自己可以列入最有良心的那一批“开发商”之列。

前世他可是亲眼看过，有一些老家本土的楼盘，开发商为了提高“容积率”，直接把应该限制在30米以的“楼距”，硬生生拉近到15米以内。哪怕是步梯的低层商品房，每栋楼与楼之间，也没有挨得那么近的啊。

何况这是30层高的电梯楼，楼与楼之间的距离，拉近到15米以内，那是真正的影响到商品房的“采光”。50层的电梯高层，那绝对突破了150米的高度了。

多栋【】150米高楼，之间的距离不到15米。采光影响严重的，当然是最底下那几层。

不能说室内光线会暗得“伸手不见五指”，但起码会像窗户装了茶色玻璃，室内的光线暗数倍。

另外，楼与楼之间挨得太近，每一层阳台，都可以清晰无比的看到对面住户在家中的一举一动。

这种情况下，你拉还是不拉窗帘呢？

大白天总拉起窗帘的话，室内的采光，难道都靠点灯来解决吗？

不说电费贵不贵，在人的心理就会非常的不舒服。

连最起码的采光及私密性都弄不好，这还是高大尚的电梯房吗？

再说了，15米的楼距，意味着底下楼与楼之间的通道，那也仅仅有15米的宽度。

如此狭窄的通道，再搞点绿化的花圃。当两边都停了个车，新驶进来的车子再想“调转个头”，都变得难以实现。

完全不要“绿化”吗？

还真没见过没绿化的小区。商品房开发设计的最初阶段，就得把“绿化率”也确定下来。一点没有绿化，也通不过规划部门的审核啊。

总之
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